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城市研究丨苏州月报:市场供不应求,土拍热度持续(2021年1-2月) 苏州礼品商品城

政策速览

苏州落实放宽落户限制,增强人才吸引力

规划速览

苏州规划建设速度加快,助力楼市及经济发展

住宅市场

受春节假期影响,住宅成交环比下行,下辖县市表现优于市区

土地市场

受去年末供应放量及今年春节断供影响,成交环比下降,但热度持续

企业表现

企业间合作频繁,营销活动多但力度不大

1、政策速览:苏州落实放宽落户限制,增强人才吸引力

1-2月,苏州虽无相关政策出台,但落户新政在元旦后正式执行。 在其他城市放开户籍限制的情况下,开启抢人大战,如果苏州不放开,人才会持续外流,同时苏州转型升级需要人才,城市的长期发展也需要人才,因此放开落户限制是很有必要的。

图表:2021年1-2月苏州市政策信息

资料来源:亿翰智库

2、规划速览:规划建设速度加快,助力楼市及经济发展

1-2月,苏州出台的规划较多,主要包括产业、学校、交通、基建等方面。

在学校规划方面,园区导入学校,强化片区教育资源,吸引人才。

在产业及基建方面,苏州各区域均举行重大项目开工签约仪式,领域主要涉及信息技术、高端装备制造、高新科技、生物医药等战略性新兴领域,通过导入新型产业,加快产业转型升级,为经济发展提质增效,同时也增强人才吸引力,未来一定程度上利好楼市。

在交通方面,国家发展改革委关于印发《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》的通知,将涉及苏州的昆山、太仓、相城及工业园区,方案中利好金融、人才、通关、产业、交通等多方面,未来将增强人才吸引力,推进长三角一体化的发展。

图表:2021年1-2月苏州市规划信息

资料来源:亿翰智库

3、住宅市场:住宅成交环比下行,下辖县市表现优于市区

1)成交面积:住宅成交稳中有降,区域差异明显

1-2月,苏州商品住宅销售面积为256.8万平米,同比上升104.2%,环比下降5.8%,成交量稳中有降。

具体来看,苏州市区商品住宅成交面积为138.8万平米,同比上行62.2%,环比下行10.4%。从同比来看,除园区外,其他区域同比均上行,其中高新区表现最为亮眼,同比上行149.1%,一方面在于近几月供应端持续放量,另一方面受去年疫情影响成交量较低;从环比来看,姑苏区及高新区环比分别上行21.9%与78.5%,其余区域均同比下行,园区受供应放缓影响,成交环比下降。

苏州下辖县市商品住宅成交面积为118.5万平米,同比上行192.6%,环比上行0.3%。从同比来看,各下辖县市同比均上行,其中太仓市上行625.9%。从环比来看,昆山县及太仓市环比分别上行62.3%与1.9%,其余区域均同比下行。

总的来说,苏州因去年末集中取证,叠加农历春节假期,供应节奏明显放缓。春节期间政府出台政策积分落户可加15分,呼吁留苏过年,有超过60多万人选择留苏过年。同时加上很多售楼处选择春节不打烊且推出不同程度的购房优惠活动,促进楼市。1-2月住宅市场整体处于供不应求的状态,但3月份住宅市场供应将得到改善,据我们不完全统计,3月苏州市区将超过30个项目入市开盘。

图表:苏州市20年1月-21年2月商品住宅供求量价情况

资料来源:苏州住建局,亿翰智库

注:供应面积(万平米);成交面积(万平米);成交均价(元/平米)

图表:苏州市各区域1-2月商品住宅成交面积情况

资料来源:亿翰智库

注:成交面积(万平米)

2)去化周期:去化周期整体下行,其中太仓下降明显

2月,我们监测的苏州商品住宅库存面积环比整体下降,概因1-2月住宅市场趋稳且供应节奏放缓使各区域库存下行,使本月去化周期缩短。其中太仓去化周期下降明显,我们认为主要有二方面原因,一方面原因是周边房地产市场持续火热,引起政策收紧,导致传导效应出现,带动太仓销售火热;另一方面原因是太仓近期推出多个热点楼盘,带动销售去化。

图表:苏州市各区域近半年去化周期情况

资料来源:亿翰智库

注:去化周期(月)

3)热销项目:交通、地段、教育相对较好的项目热销

1-2月,我们监测的苏州市区热销项目主要集中在园区及高新区,因政策规划利好,区域价值高涨,多个项目迎来热销。其中中海上东区PRO位于园区奥体板块,凭借园区供应量少、地块优越叠加一二手倒挂,项目火爆热销。另外铂湾澜庭位于高新区狮山板块,区域内供应稀缺,同时是双地铁TOD综合体,加上周边教育资源丰富,造就项目热销。

图表:苏州市区1-2月热销项目情况

资料来源:亿翰智库

注:面积段(平米);销售金额(亿元);成交均价(元/平米)

4、土地市场:受春节断供影响,成交环比下降,但热度持续

1)土地供应计划:2021年苏州市区计划供应宅地8390亩,优先保障租赁用地

2021年苏州市区住宅用地供应计划确定为8390亩,其中吴中区、相城区、姑苏区、苏州高新区和苏州工业园区共确定为6200亩,吴江区确定为2190亩。

计划实施中优先保障租赁住房用地供应,其他政策性住房用地应保尽保。在供地计划实施中,将合理确定供地区域,优化住宅供应结构,严格管控供地价格,同时加强出让地块供后监管。

另外近日网传22个重点城市“两集中一年三供”的政策中,就包括苏州。在3月4日苏州高新区政府发布《区资源规划分局3月份工作计划》中,提及了该政策:落实“两集中一年三供”政策,对接属地政府,重新梳理2021年住宅用地上市计划。

政策落地只是时间问题,落地后对于中小房企来说,生存空间将被挤压,资金充足的房企优势将越发明显,同时集中供应后会形成集中开盘、集中销售的状态,苏州市场的竞争进一步加剧。

2)土地成交:成交规模环比下降,但热度持续

1-2月,苏州土地成交合计规划建筑面积190.8万平米,同比上升137%,环比下降41%。

具体而言,苏州共出让15宗涉宅用地(除保障性用房),其中10宗位于苏州市区,5宗位于苏州下辖县市。苏州市区出让的地块,除配建条件较为复杂的3宗商住地,其他地块均进入一次性报价区间。其中中海拿下的园区青剑湖地块,吸引了龙湖、建发、中粮、金融街、融创、融信、绿城、保利等37家房企报名。开拍24秒就超过中止价,224家房企参与一次性报价,主要因板块内供应稀少。

苏州下辖县市出让的地块基本以底价出让,但新城所拿下的张家港金港地块进入一次性报价区间,地段位置优越,需规划打造为“智慧社区”精品住宅。但附近的中骏世界城体量较大且在热销中,未来会有一定竞争压力。

2021年开局,苏州的土地市场延续了2020年的热度,核心区域的优质地块被房企竞相争抢,同时一些久未出让的板块可能迎来新的土地供应,预计土地市场热度持续,但区域板块之间的分化将更明显。

图表:苏州市20年1月-21年2月土地供求量价情况

(含保障性用房)

资料来源:亿翰智库

注:供应面积(万平米);成交面积(万平米);成交楼面价(元/平米)

图表:苏州市 1-2 月房企具体拿地信息

(除保障性用房)

资料来源:亿翰智库

注:占地面积及建筑面积(万平米);土地总价(亿元);楼面价(元/平米)

5、企业表现:企业间合作频繁,营销活动多但力度不大

1)企业运营动态:苏高新与腾讯就数字产业基地达成战略合作

1-2月,苏州房企事件主要包括合作、人事变动、多元化等,其中苏高新集团与腾讯达成战略合作,作为腾讯公司在长三角区域设立的首个数字产业基地,并集聚大量腾讯生态圈企业,预计未来可带动相关产业投资100亿元,形成相关生态经济年产值200亿元,带动区域产业发展,增强人才吸引力;苏高新股份聘任沈明为公司总经理,曾任高新区(虎丘区)财政局副局长;中新集团拟组建苏滁产业基金,拟投资电子信息、新能源新新材料等,拓展新业务,寻求新的增长点。

图表:苏州市1-2月房企运营要闻

资料来源:亿翰智库

2)企业营销动态:下辖县市营销活动力度大于市区

1-2月期间,恰逢农历春节,苏州多家房企推出各种暖场活动,来带动成交。但整体来看,苏州市区实质性购房优惠相对较少,基本以小礼品、家电礼包为主,推出部分购房优惠及特价房项目,主要以清库存为主。相对而言,苏州下辖的县市,折扣力度相对较大,但基本在95折之内,多以特价房限时秒杀为主。

图表:春节期间苏州市部分房企营销要闻

资料来源:亿翰智库

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